Cuánto se gana alquilando un piso por habitaciones: ejemplo con números orientativos
Saber cuánto se gana alquilando un piso por habitaciones es la primera pregunta de casi todo propietario, y la respuesta honesta es que depende de unas pocas variables que conviene poner sobre la mesa antes de decidir. En este artículo te enseño un ejemplo con cifras redondas para que veas la estructura del cálculo y puedas sustituir los números por los de tu piso.
Aviso importante: todas las cifras son hipotéticas y orientativas. No proceden de datos propios de Tripath y cambian según barrio, estado del piso y momento del mercado.
El piso de ejemplo
Imagina un piso de unos 90 m² en Madrid, bien comunicado, con cuatro dormitorios, dos baños y salón. Está amueblado y listo para alquilar por habitaciones, con contratos independientes para cada inquilino.
Supuestos de partida:
- Precio medio por habitación: 600 € al mes, con gastos básicos incluidos o repercutidos de forma fija.
- Si lo alquilaras entero y sin amueblar a una sola unidad familiar: unos 1.700 € al mes.
- Ocupación media en habitaciones: 92 %, es decir, algo más de un mes sin alquilar por habitación y año entre cambios de inquilino.
- Ocupación media en alquiler tradicional: 96 %.
Los ingresos: del bruto al ingreso real
Cuatro habitaciones a 600 € suman 2.400 € al mes si todo está lleno. Con una ocupación del 92 %, el ingreso real baja a unos 2.200 €.
En el alquiler tradicional, 1.700 € con un 96 % de ocupación dejan unos 1.630 €.
A simple vista, las habitaciones ganan por unos 570 € al mes. Pero esa es la cifra bruta, y es la que más engaña.
Los gastos que cambian al alquilar por habitaciones
En un alquiler tradicional, el inquilino suele pagar suministros, y tú asumes comunidad, IBI, seguro y poco más. Por habitaciones, muchos de esos costes pasan a tu cuenta. Una estimación razonable para este ejemplo:
| Concepto (mensual) | Por habitaciones | Tradicional |
|---|---|---|
| Luz, agua, gas e internet | 220 € | 0 € |
| Limpieza de zonas comunes | 100 € | 0 € |
| Comunidad | 70 € | 70 € |
| IBI (prorrateado) | 60 € | 60 € |
| Seguro de hogar e impago | 50 € | 30 € |
| Mantenimiento y reposición | 100 € | 40 € |
| Subtotal | 600 € | 200 € |
Si delegas la gestión, súmale una comisión. Como orden de magnitud, en habitaciones suele ser un porcentaje mayor sobre el ingreso que en el alquiler tradicional, porque hay más tareas: rotación, incidencias, cobros, limpieza. Con un 12 % en habitaciones (unos 265 €) y un 7 % en tradicional (unos 115 €), el resultado queda así:
| Por habitaciones | Tradicional | |
|---|---|---|
| Ingreso real | 2.200 € | 1.630 € |
| Gastos | 600 € | 200 € |
| Gestión | 265 € | 115 € |
| Neto antes de impuestos | ~1.335 € | ~1.315 € |
Lo que revela el ejemplo
Con estos supuestos, la ventaja de las habitaciones casi desaparece cuando gestionas a través de un tercero. Eso no significa que el modelo no compense, sino que la ventaja real suele ser menor de lo que sugiere el ingreso bruto. Tres matices:
- Si gestionas tú mismo, el neto sube a unos 1.600 € frente a 1.430 €, pero pagas con tiempo: anuncios, visitas, incidencias, cobros y conflictos de convivencia.
- La diferencia depende de la zona. En barrios con mucha demanda de estudiantes y profesionales, el precio por habitación puede subir y la ocupación mantenerse alta. En otros, el alquiler tradicional rinde igual o mejor.
- El tamaño del piso importa. Cuantas más habitaciones útiles y baños, más se estira la ecuación. En pisos pequeños, el modelo suele perder atractivo.
Lo que no aparece en la tabla
Hay costes y ventajas que no entran en una cuenta mensual simple:
- Inversión inicial. Amueblar y equipar cuatro habitaciones y las zonas comunes puede ir, como orden de magnitud, de 1.000 a 2.000 € por habitación según calidad. Eso se amortiza en meses o años, no de inmediato. Si te interesa saber qué obras y mejoras compensan, tenemos una guía específica sobre reformas.
- Impagos y vacíos. Un impago afecta a una habitación, no a toda la renta. Es una ventaja de diversificación, aunque el riesgo de rotación es mayor.
- Impuestos. El rendimiento neto real depende de tu IRPF, de las reducciones aplicables y de cómo tributes. No lo calcules a ojo: consúltalo con un asesor fiscal.
- Obligaciones administrativas. Registro de alquiler, contratos individuales y requisitos de la vivienda. Conviene revisarlos con un profesional antes de arrancar.
Cuándo suele compensar y cuándo no
Suele compensar cuando:
- El piso tiene cuatro o más habitaciones y buena distribución, con más de un baño.
- Está en una zona con demanda constante de estudiantes, profesionales o estancias medias.
- Quieres mayor ingreso potencial y aceptas más rotación y más gestión, propia o delegada.
- Estás dispuesto a invertir al principio en equipamiento.
Suele compensar menos cuando:
- El piso es pequeño o tiene un solo baño para muchas habitaciones.
- Prefieres estabilidad y poca intervención, con inquilinos de larga duración.
- La zona tiene poca demanda de habitaciones y mucha de familias.
Cómo hacer tu propio cálculo
- Estima el precio realista por habitación comparando anuncios actuales de tu zona, sin fiarte de los más caros.
- Aplica una ocupación prudente, entre el 85 % y el 92 %.
- Lista todos los gastos que pasarían a ser tuyos, especialmente suministros, limpieza y mantenimiento.
- Decide si gestionas tú o delegas, y calcula ambos escenarios.
- Compara con el alquiler tradicional usando los mismos criterios, no el precio bruto contra el neto.
- Valida el resultado fiscal con un profesional.
Si, tras hacer los números, quieres saber qué cifras se ajustan a tu piso y cuánto trabajo puedes quitarte de encima, puedes conocer Tripath para propietarios y contarnos cómo es tu vivienda. Sin compromiso, para que tengas una estimación de cuánto se gana alquilando un piso por habitaciones en tu caso concreto y decidas con datos.
