NRA (Número de Registro de Alquiler): La Nueva Obligación para Propietarios y Coliving en España
¿Qué es el NRA y por qué se ha creado?
El Número de Registro de Alquiler (NRA), también conocido como Número de Registro Único de Alquiler (NRUA), es un código alfanumérico oficial asignado por el Colegio de Registradores de España que identifica de forma única cada vivienda o habitación destinada al alquiler de corta duración.
Esta normativa nace para transponer a la legislación española el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo, de 11 de abril de 2024. El Real Decreto 1312/2024, publicado en el BOE el 24 de diciembre de 2024, regula su aplicación en España.
Los objetivos de esta regulación son claros: combatir la economía sumergida en el alquiler vacacional y de temporada, garantizar transparencia en el sector y proporcionar datos fiables a las administraciones sobre el mercado del alquiler.
¿Quién tiene que registrarse?
Deben obtener el NRA todos los propietarios o gestores que cumplan alguna de estas condiciones:
- Alquilan su propiedad por menos de 12 meses (por días, semanas o meses)
- Ofrecen alquileres turísticos (estancias de corta duración para turismo, menos de 31 días)
- Ofrecen alquileres de temporada para estudiantes, trabajadores temporales u otros colectivos (hasta 11 meses)
- Publican la propiedad en plataformas digitales transaccionales como Airbnb, Booking.com, Spotahome, Idealista u otras
No están obligados los propietarios con contratos de arrendamiento de más de 12 meses (alquiler habitual de larga duración).
El coliving y el alquiler por habitaciones también están incluidos
La normativa aplica tanto a viviendas completas como a habitaciones individuales. Si alquilas habitaciones de forma independiente a través de plataformas digitales, estás incluido en la obligación. Las empresas de coliving y los gestores de pisos compartidos deben cumplir con el registro de forma obligatoria.
Plazos clave que debes conocer
- 2 de enero de 2025 — Apertura de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Desde esta fecha ya es posible solicitar el NRA.
- 1 de julio de 2025 — El NRA pasa a ser obligatorio. Las plataformas deben retirar en 48 horas cualquier anuncio que no incluya el NRA.
- Febrero de 2026 — Primera declaración informativa anual obligatoria con los datos de actividad de 2025.
- Cada febrero — Declaración anual recurrente con los datos del año anterior.
Cómo registrarse
El trámite se realiza completamente por internet a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores en sede.registradores.org. Es necesario contar con certificado digital o DNI electrónico.
La documentación que necesitarás incluye:
- Datos personales del arrendador o titular
- Código Registral Único (CRU) de la finca o Nota Simple Registral
- Referencia catastral de la vivienda
- Escritura o contrato de propiedad
- Certificado de eficiencia energética
- Licencia turística autonómica (si aplica en tu comunidad autónoma)
Una vez completado el trámite, recibirás el NRA provisional en pocas horas y el definitivo en un plazo de 24 a 72 horas hábiles. Ese código debe incluirse de forma visible en todos tus anuncios en plataformas digitales.
¿Qué pasa si no te registras?
Las sanciones son graduales y pueden ser muy elevadas.
Para propietarios:
- Infracciones leves: entre 300 € y 3.000 € (datos incompletos o falta puntual de NRA)
- Infracciones graves: entre 3.000 € y 30.000 € (alquiler sin registro o falsificación documental)
- Infracciones muy graves: más de 60.000 € en comunidades autónomas con regulación estricta como Baleares, Cataluña o Canarias
Publicar un anuncio sin NRA o con un número falso se considera automáticamente una infracción grave.
Para plataformas digitales:
Las plataformas como Airbnb o Booking están obligadas a retirar cualquier anuncio sin NRA en un plazo de 48 horas y pueden recibir sanciones de hasta 500.000 € por incumplimiento.
Además, si no presentas la declaración anual obligatoria cada febrero, tu NRA puede ser revocado, lo que te impide recibir nuevas reservas en cualquier plataforma digital.
Cómo Tripath ya se adapta a esta normativa
En Tripath llevamos tiempo trabajando para que nuestra operativa cumpla con todas las obligaciones legales que afectan al coliving y al alquiler por habitaciones en España.
Nuestro modelo de gestión está diseñado para garantizar total transparencia documental en todas las propiedades de nuestra cartera. Acompañamos a los propietarios en el proceso de obtención del NRA y nos aseguramos de que todos los anuncios de nuestras habitaciones incluyan el número de registro correspondiente antes del 1 de julio de 2025.
Si eres propietario o tienes un piso que te gustaría incorporar a Tripath, podemos orientarte en todo el proceso de registro y gestión. Nos encargamos de la burocracia para que tú solo tengas que preocuparte de obtener rentabilidad de tu inmueble.
Preguntas frecuentes
¿El NRA sustituye a la licencia turística autonómica?
No. El NRA y la licencia turística autonómica son complementarios. Si tu vivienda ya tiene número de registro autonómico (VUT en Madrid, VFT en Andalucía, etc.), sigue siendo necesario obtener también el NRA estatal.
¿Cuánto cuesta obtener el NRA?
El trámite oficial a través del portal del Colegio de Registradores tiene un coste aproximado de 27 € por solicitud.
¿El NRA tiene fecha de caducidad?
El NRA no caduca, pero debe actualizarse si cambian datos relevantes como el titular, la capacidad o el tipo de uso.
¿Debo presentar la declaración anual aunque no haya habido actividad de alquiler?
Sí. Si obtuviste el NRA pero no alquilaste la propiedad durante el año, debes presentar igualmente la declaración anual indicando que no hubo actividad.
¿Tienes dudas sobre cómo afecta el NRA a tu propiedad? En Tripath te ayudamos a entender la normativa y a gestionarla sin complicaciones.